Nieuwbouw Woningen

1. Het reserveringscontract

Dit is het werk van de makelaar. Met dit contract wordt het desbetreffende pand van de markt gehaald en voor de potentiële koper gereserveerd voor meestal een maand. Gedurende deze periode ligt de prijs vast. Uw makelaar zal u in dit stadium kunnen informeren naar de reputatie van de betreffende projectontwikkelaaren de geleverde bouwkwaliteit bij andere projecten. Dit kunt u overigens ook aan uw advocaat vragen.

Het reserveringscontract bevat een aanduiding van het pand, de exacte ligging, de koopprijs, het betaalschema en het bedrag van de reserveringssom. De meeste projectontwikkelaars vragen een aanbetaling van € 4.000 - € 6.000, te verrekenen met de koopsom. Er kan met een credit kaart worden betaald. Betaling kan ook vanuit Nederland gebeuren middels internet bankieren of een telefonische overmaking.

Sinds 2007-2008 zijn projectontwikkelaars voor het eerst sinds jaren genegen om ook een zekere onderhandelñingsruimte te bieden voor de prijs van nieuwbouwwoningen. Uw makelaar kan u hierover inlichten.

2. Het private koopcontract (contrato privado de compra-venta)

In dit stadium komt uw advocaat in beeld. De tijd die ligt tussen betaling van de reserveringssom en het koopcontract is gewoonlijk 30 dagen. Gedurende deze periode dient uw advocaat allerlei zaken te controleren, zoals:

• registratie van de projectontwikkelaar in het handelsregister (registro mercantil)
• is de project ontwikkelaar de rechtmatige eigenaar van de grond
• wat is de status van goedkeuring en vergunningen van het project
• wordt er een bankgarantie voor de eerste aanbetaling afgegeven en wat zijn de exacte condities
• beschrijving van het pand inclusief de te gebruiken bouwmaterialen en het afwerkingniveau (“memoria de calidades”).

Door ondertekening van het private koopcontract verwerft u het economisch eigendom van het pand dat in de meeste gevallen nog niet is (af)gebouwd. Het contract wordt meestal door de projectontwikkelaar opgesteld en het is aan uw advocaat om scherp toe te zien dat de contractvoorwaarden in overeenstemming zijn met de tijdens de reservering gemaakte afspraken. Let goed op het bijgeleverde bouwplan, de exacte ligging van uw woning, beschrijving van bouwmaterialen en afwerking, de timing van vergunningen, datum van oplevering, betalingsschema, bankgegevens e.d. Mocht u wijzigingen willen,NU is het moment om uw wensen via uw advocaat op tafel te leggen. De contracttekst is in het Spaans; uw advocaat en/of adviseur dient desgewenst voor een vertaling te zorgen.

Koopt u een nog niet (af)gebouwde woning, dient u rekening te houden met een aanbetaling van 30 tot 50%. De rest in termijnen of - wat regelmatig voorkomt - pas bij oplevering. De betaling loopt meestal via uw advocaat. De projectontwikkelaar is bij wet verplicht (Wetsartikel 57/68 met de speciale bepaling 5151/89) een bankgarantie af te geven die meestal volgt binnen een maand na uw eerste betaling. Daar kunt u in vrijwel alle gevallen op vertrouwen. Echter er zijn projectontwikkelaars die hier nog altijd niet aanwillen. Mijdt hen.

Sommige projectontwikkelaars verrekenen de door u reeds betaalde reserveringsfee al met de eerste aanbetaling; anderen doen dit pas bij oplevering.

3. De identiteitskaart voor buitenlanders (NIE nummer)

Voordat u (ná oplevering) naar de notaris gaat dient u te beschikken over een identiteitskaart voor non-ingezetenen. Uw makelaar en/of uw advocaat kan dit in korte tijd voor u regelen.

Het NIE nummer heeft u nodig voor iedere financiële transactie in Spanje.

4. Opening van een bankrekening

Voor het openen hiervan maakt het verschil of u in Spanje woont dan wel niet-ingezetene bent. Ook voor een niet-ingezetene echter is het raadzaam te beschikken over een bankrekening. Zo kunt u de eindbetaling via uw eigen Spaanse bankrekening laten lopen. Een lokale rekening is ook nuttig voor het doen van allerlei kleine(re) betalingen en voor het aangaan van leveringscontracten met nutsbedrijven.

5. Hypotheekaanvraag

Soms bieden projectontwikkelaars deze aan. Dit levert vaak het voordeel op van een lagere (of zelfs geen) afsluitprovisie en kleine administratieve kosten. U kunt het echter ook zelf regelen. Let op het totale kostenplaatje. Zie ook onder “Hypotheek”

6. Oplevering van de woning

De procedure is als volgt:

• Herstel van bouwkundige gebreken (de zgn snagging list) door projectontwikkelaar
• Opleveringsverklaring door architect (certificado de fin de obra)
• Goedkeurende verklaring van installateur (boletin de instalaciones eléctricas)
• Afgifte woonvergunning door gemeente (licencia de primera ocupación)
• Garantiestelling door projectontwikkelaar gedurende 10 jaar inzake mogelijke constructiefouten. Hiertoe zijn zij verplicht een verzekering af te sluiten. Zonder deze garantie kan het huis niet in het eigendomsregister worden ingeschreven.

7. De notariële akte van eigendomsoverdracht (Escritura de compra-venta)

Pas na tekening van de eigendomsakte én registratie van uw woning bij het kadaster wordt u ook juridisch eigenaar van uw woning. Bij de notaris zal ook het nog uitstaande bedrag (plus 7% BTW) aan de verkoper worden betaald. De notaris vertegenwoordigt zowel koper als verkoper (al of niet middels een gemachtigde) en ziet toe op de ondertekening van alle stukken. Hij zal aan partijen vragen of alle betalingen zijn verricht en of partijen instemmen met de inhoud van het contract. De notaris heeft vooral de rol van getuige bij de ondertekening. Het voorlezen van de akte betekent niet dat de notaris instaat voor de juistheid van de contractsbepalingen. Daar is uw eigen advocaat voor!

Ook de hypotheekakte (indien van toepassing) wordt in het bijzijn van de notaris getekend. Tevens worden de sleutels overhandigd.

Het origineel van de akte (primera copia genoemd) moet ná ondertekening onmiddellijk ter registratie bij het lokale kadaster (Registro de la Propiedad) worden gedeponeerd. Dit is meestal de taak van uw advocaat. De registratie zelf kan wel enige maanden duren Pas nadat de eigendomsakte is ingeschreven wordt het een openbaar document. (escritura pública). De notaris houdt het origineel en verschaft gewaarmerkte kopieën aan de koper

Ter overbrugging van de tijd tussen ondertekening en registratie kan de koper de notaris verzoeken om een kopie van de ondertekende (maar nog niet ingeschreven) eigendomsakte, de zogenoemde “nota simple”.

8. Andere inschrijvingen en betaling van belastingen

Naast het kadaster (waar het eigendom van onroerend wordt geregistreerd) is er ook een zogenoemd Catastro die allerlei kenmerken én de kadastrale waarde (valor catastral) van het onroerend goed registreert en bijhoudt. Het Catastro is onderdeel van het Ministerie van Financiën en verantwoordelijk voor inning van de onroerende zaak belasting. De nieuwe huiseigenaar is er voor verantwoordelijk dat het onroerend goed tevens bij zijn gemeente staat ingeschreven in het Catastro. Ook dit doet uw advocaat.

De belastingen moeten binnen 30 dagen na ondertekening van de eigendomsakte betaald zijn. Dit regelt uw advocaat. De 7% BTW (IVA) is al tijdens passering van de eigendomsakte betaald. Daarnaast betaalt de koper aan de lokale gemeente plm 1% van de aankoopwaarde aan zegelrechten en documentatiekosten. Zie ook onder “belastingen”.

9. Na eigendomsoverdracht

• Aansluiting van gas, water en electra
• huisinrichting
• installatie van airconditioning

10. Vereniging van eigenaren

Alle woongemeenschappen hebben zo’n vereniging, waar u door aankoop automatisch mee te maken krijgt. Buitengewoon handig om er zeker van te zijn dat alle openbare faciliteiten van uw woongemeenschap goed worden onderhouden. Dit is voor gezamenlijke rekening. Informeer bij uw advocaat naar de statuten en reglement van de vereniging en welke maandlasten door u betaald moeten worden.

Indien u behoort tot de eerste groep bewoners van een woongemeenschap en er nog vervolgfasen gebouwd moeten worden, controleer dan hoe het staat met het onderhoud tot dat het totale project is opgeleverd.