Over hypotheken aan de Costa del Sol

Deze zijn:

• Eigen geld
• Benutting van de overwaarde op de huidige woning
• Hypotheek op de Spaanse woning (via Nederlandse of Spaanse bank)
• Hypotheek via de projectontwikkelaar (bij nieuwbouwprojecten)

Van groot belang hierbij zijn uw persoonlijke situatie, huidig en toekomstig
inkomen, vermogensomvang en -bestanddelen, wensen en verwachtingen ten
aanzien van verdere vermogensopbouw, (verwachte/noodzakelijke) onttrekkingen aan het vermogen, uw uitgavenpatroon, leeftijd en de overwaarde op uw huidige huis etc.

Tevens is van belang of u een bestaand huis koopt dan wel investeert in een nieuw te bouwen woning.

Het is raadzaam over dit onderwerp apart advies in te winnen bij een onafhankelijk hypotheekadviseur.

Uw huidige (Nederlandse) woning als onderpand

Hiervoor kunt u terecht bij alle Nederlandse hypotheekverstrekkers, gebruik
makend van het totale scala aan beschikbare hypotheekvormen tegen (in
Nederland) marktconforme voorwaarden.

Als zekerheid geldt de overwaarde op uw huidige woning, waarop een 2de
hypotheek wordt gevestigd dan wel het bestaande hypotheekbedrag wordt
verhoogd.

De rente hierover is in Nederland overigens niet aftrekbaar voor de
inkomstenbelasting.

Hierop is één uitzondering. In geval u besluit uw huidige woning te
verkopen en zich permanent vestigt in Spanje kunt u – in geval u nog
fiscaal belast inkomen in Nederland heeft – de betaalde hypotheekrente wél
daarvan aftrekken.

Uw 2de woning in Spanje als onderpand

Hiervoor kunt u terecht bij een beperkt aantal Nederlandse banken,  bij alle
grote Spaanse banken en (indien u een woning koopt binnen een
nieuwbouwproject) ook bij Spaanse projectontwikkelaars.

Er zijn diverse voordelen verbonden aan een Nederlandse bank. Zo kan de klant
kiezen uit alle in Nederland gebruikelijke hypotheekvormen, met uitzondering van
de aflossingsvrije hypotheek. Ook zijn de looptijden veelal langer, wordt u in
Nederland begeleid, zijn de financieringsmogelijkheden ruimer en kan de
hypotheek in een later stadium vaak nog aangepast worden qua looptijd en rente.
Tevens hebben Nederlandse banken geen leeftijdlimiet zoals de Spaanse banken
die wél hanteren.

Daar staat tegenover dat de hypotheek via een Nederlandse bank duurder is
dan via een Spaanse bank. Onder andere door een renteopslag, hogere
afsluitprovisie en de extra kosten van een begeleidende Nederlandse advocaat.

De Spaanse banken zijn tegenwoordig zeer concurrerend met hun
hypotheekvoorwaarden. Echter het scala aan hypotheekvormen beperkt zich nog
grotendeels tot de annuïteiten en lineaire aflossingshypotheek. Mondjesmaat
komen er achter nieuwe producten op de markt waaronder een hypotheek met  5 – 10 jaar aflossingsvrijstelling.

Door de kredietcrisis in 2007-08 zijn veel  Spaanse banken terughoudender geworden met het verstrekken van hypotheken aan buitenlandse nietingezetennen. Er moet tegenwoordig meer documentatie worden overlegd dan voorheen. Begin daarom tijdig met de aanvraagprocedure.

Projectontwikkelaars bieden aan kopers vaak woninghypotheken aan bij dezelfde bank(en) die het project financieren. Dit scheelt de afsluitprovisie en allerlei administratieve kosten. Deze voordelen kunnen oplopen tot plm 1% van het hypotheekbedrag.

Het is uiteraard aan de koper om aan te tonen dat er voldoende inkomen (of pensioen) aanwezig is om de hypotheek af te lossen. Bij tophypotheken kan de bank extra eisen stellen. Het gaat hier om aantoonbare bronnen van regelmatig inkomen.

Acceptabele bewijsstukken zijn salarisstrookjes, reguliere betalingsoverzichten (ook van dividend, pensioen, lijfrente uitkeringen, alimentatie en AOW) alsmede belastingaangiftes. Soms wordt er ook een verklaring van de accountant en de huisbank van de koper gevraagd dat er regelmatige betaling op de rekening plaatsvinden.

Maximaal 40% van het netto reguliere inkomen mag aan rente en aflossing van de hypotheeklening worden besteed.

Voor een niet-ingezetene : 70% van de taxatiewaarde op het moment van afsluiten. Voor ingezetenen geldt een hoger maximum

Bij geplande maar nog niet gerealiseerde nieuwbouwprojecten is het een prettige bijkomstigheid dat de waardestijgingen tijdens de bouwperiode meegenomen kunnen worden in de hypotheek. Dit omdat de hypotheek pas afgesloten wordt bij oplevering van de woning en het gebruikelijk is dat de marktwaarde op dat moment (en dus niet de lagere prijs die gold op het moment van juridische aankoop) uitgangspunt is voor het te lenen bedrag. Bij een gemiddelde bouwtijd van 2 jaar kan de koper van het eerste uur dus 2 jaar prijsstijgingen in de zak houden.

Indien u geen bewijs van regulier inkomen kunt overleggen kunt u binnen
bepaalde grenzen tot maximaal 40% van de taxatiewaarde lenen.

Let op:
In Spanje is de hypotheek gekoppeld aan de woning en niet aan de  hypotheeknemer. Hypotheekgegevens worden apart vermeld in de eigendomsakte.

Door het ontbreken van allerlei fiscale voordelen kent Spanje veel minder hypotheekvormen dan in Nederland. De annuïteitenhypotheek komt het meeste voor. Langzamerhand komt ook de aflossingsvrije hypotheek beschikbaar; tot dusver met een maximum van 2 tot 5 jaar aflossingsvrij.

In Spanje hebben de meeste hypotheken een looptijd van 15-20 jaar.

De te betalen rente is gekoppeld aan de Euro Interbank Offered Rate (of
EURIBOR), vermeerderd met een opslag van 0,5 % tot 1,25 %

De rente wordt jaarlijks herzien. Men kan dus niet de rente voor vele jaren vastzetten.

Indien u bij een Spaanse bank een hypotheek afsluit geldt een leeftijdsmaximum van 70 jaar.

Denk hierbij aan:

• afsluitprovisie
• taxatiekosten
• inschrijving in het kadaster
• administratiekosten van hypotheekverstrekker
• notariskosten
• belasting voor passeren hypotheekakte

De totale kosten van hypotheekvestiging zijn ongeveer 2 % - 3%  van het te lenen bedrag en worden meestal meegefinancierd.

Een Spaanse bankrekening

NIE nummer

         Indien in loondienst:

• kopie paspoort
• salarisstroken (tenminste 3)
• laatste belastingaangifte
• bank- en effecten tegoeden
• verklaring van werkgever
• referenties eigen bank(en)

         Indien zelfstandig

• kopie paspoort
• kopie KvK
• laatste belastingaangifte
• jaarrekening van laatste 2 - 3 jaar
• bewijs van genoten salaris
• accountantsverklaring
• bankverklaring

         Indien andere inkomensbronnen

• bewijsstukken (o.a. belastingaangifte)
• bankafschriften

Opstalverzekering
De hypotheekverstrekker stelt dit verplicht gedurende de totale looptijd van de hypotheek. Het dient te gebeuren bij een solide verzekeringsmaatschappij op basis van herbouwwaarde.

Levensverzekering
Dit is niet verplicht maar zeker te overwegen