Bestaande woningen

Deze procedure lijkt in grote lijnen op die van nieuwbouwwoningen, echter met de volgende verschillen:

• het huis kan door uzelf geïnspecteerd worden, tot in de kleinste details.
• het huis is (waarschijnlijk) op korte termijn beschikbaar.
• de meeste bestaande woningen worden volledig of grotendeels gemeubileerd verkocht.
• u kunt inzage vragen in documenten waaruit blijkt dat de verkoper aan alle op hem/haar rustende verplichtingen heeft voldaan (bv. belastingen, gemeentelijke heffingen e.d.).
• u kunt controleren wat de woonlasten zijn (bv. gas, elektra, water, telefoon).
• u kunt over allerhande zaken die voor u van belang zijn onderhandelen, inclusief de prijs.

Hierna volgen een aantal zaken waar u op moet letten.

Keuze van het woning
Op het moment dat u samen met de makelaar een huis hebt gezien dat u bevalt en tot de aankoop over wilt gaan is het raadzaam een advocaat in de arm te nemen. Een lokale advocaat is er voor om het juridische gedeelte van het koopproces te begeleiden. Zorg er wel voor dat de advocaat talen spreekt die u zelf ook beheerst. Naast Spaans zal de persoon daarom minimaal Engels moeten kunnen spreken.

Hij/zij dient te onderzoeken of uw perceel en/of huis vrij is van enige lasten (hypotheek of andere schulden) en of de verkoper daadwerkelijk eigenaar is van de grond. Overigens hoeft het geen sta-in-de-weg te zijn indien u een huis koopt waar nog een hypotheek op rust. De hypotheek is namelijk verbonden aan de grond en opstallen, niet aan de hypotheeknemer in kwestie. Koopt u een bestaand huis mét hypotheek dan dient u uiteraard akkoord te zijn met de hypotheekvoorwaarden. De eigendomstitel is direct verbonden aan de grond waarop het huis staat. In Spanje namelijk is de eigenaar van de grond automatisch eigenaar van de opstallen. Bewijs hiervan wordt geleverd door de zgn. “escritura pública de compra-venta” (eigendomsakte) zoals ingeschreven bij 2 kadastrale instanties (Registro de Propiedad en Catastro).

Andere zaken die de advocaat dient te controleren zijn:

• het lokale bestemmingsplan indien het pand in een woonwijk ligt
• oppervlakte van het perceel en de bebouwing
• mogelijke beslagen en/of claims die op het onroerend goed rusten
• de oorspronkelijke aankoopprijs van de woning door de huidige eigenaar
• mogelijk recht van overpad door omwonenden
• uitstaande verzekeringen van het pand

Uw advocaat kan u ook assisteren of representeren bij de Vereniging van Eigenaren (“Communidad de Propietarios”) als daarvan sprake is. Ook kan de advocaat een bemiddelende rol vervullen als u een bod op een huis wilt doen.

Eenmaal een pand gekozen zullen de doorlopende kosten in kaart moeten worden gebracht. Deze kosten kunnen variëren van kosten voor onderhoud in een vereniging van eigenaren, maar ook de lokale belastingen, gas, water en licht die periodiek betaald moeten worden.

Van belang is ook dat u inzage krijgt in de aangiften onroerend zaak belasting over de laatste 5 jaar. Dit heet “Impuesto sobre Bienes Inmuebles” (IBI) en wordt door de Gemeente geheven. Vijf jaar is de legale termijn waarbinnen de Gemeente achterstallige belastingen nog kan invorderen. Indien het huis in een complex ligt met een Vereniging van Eigenaren is het raadzaam te laten checken of alle contributies voldaan zijn.

Reservering van het huis
Voordat u een bod uitbrengt dient u zich te vergewissen van alle zaken die de prijs kunnen beïnvloeden.

Van belang is het volgende. Veel verkopers van bestaande woningen in Spanje wensen een deel van de koopsom in contanten te ontvangen om daarmee de vermogenswinstbelasting (18 % ) te drukken. Het contante deel blijft buiten de prijs die in de notariële akte van eigendomsoverdracht wordt genoemd. Dit komt vaak voor in Spanje hoezeer de Europese Gemeenschap ook daartegen ageert. Of (buitenlandse) kopers blij zijn met deze Spaanse manier van zaken doen is de vraag. Immers in geval u uw huis in de toekomst met winst wilt doorverkopen - en u wenst af te zien van een deelbetaling in contanten - is op papier uw vermogenswinst (en de te betalen belasting daarover) groter.

Zoals gezegd komt deelbetaling in contanten alleen voor bij bestaande woningen. Bij nieuwbouw heeft de verkopende projectontwikkelaar ten tijde van de oplevering immers nog geen vermogenswinst behaald. Want aan de eerder overeengekomen prijs met de koper kan natuurlijk niet gemorreld worden.

Het is niet op voorhand zeker dat u veel van de vraagprijs kunt afkrijgen. Maar dit is natuurlijk niet het hele financiële plaatje. U zult mogelijk ook wensen hebben t.a.v. het betalingsschema, overname van het meubilair, de technische installaties in de woning en de betaling van de gemeentelijke meerwaarde belasting (Plus Valia) . Voorts kan het zijn dat u de inboedel bij de prijs inbegrepen wilt hebben of dat u een ontbindende clausule voor het verkrijgen van een hypotheek in het contract opgenomen wil zien. Allemaal zaken die vooraf met de makelaar en advocaat besproken dienen te worden.

Zodra mondelinge overeenstemming met de verkoper wordt bereikt, wordt er meestal een reserveringscontract opgesteld waarin de belangrijkste punten van overeenstemming staan opgesomd. Zodra dit ondertekend is, zal de geïnteresseerde koper een (verrekenbare) reserveringssom moeten betalen. De hoogte hiervan ligt niet vast, maar ligt vaak tussen € 3.000 en € 6.000. Sommige verkopers willen direct 10% wat feitelijk pas verschuldigd is bij ondertekening van het private koopcontract (zie hierna). Het is aan u of u hiermee akkoord kunt gaan. Met de eerste betaling wordt het pand van de markt gehaald en is de prijs bevroren.

Laat in het reserveringscontract in ieder geval een ontbindende clausule opnemen dat dit bedrag aan u terugbetaald wordt indien iets (na onderzoek door uw advocaat) niet in orde blijkt te zijn. Weigert de verkoper dit, wacht dan met het doen van de eerste betaling totdat uw advocaat het groene licht geeft. Ook al kan dat betekenen dat een ander het huis inmiddels gekocht heeft.

Indien u ontbindende clausules in het reserveringscontract heeft laten opnemen verdient het aanbeveling om uw aanbetaling niet rechtstreeks over te maken aan de verkoper maar b.v. op een cliëntenrekening van uw advocaat te storten.

Het private koopcontract tussen koper en verkoper
Nadat het bod door de verkoper is geaccepteerd zal het tekenen van het koopcontract de volgende stap zijn. Dit vindt meestal plaats 2 tot 4 weken na de acceptatie van het bod. Uw advocaat zal zijn onderzoekingen met betrekking tot de juridische staat van het huis hebben verricht en u daarover hebben geadviseerd. Idealiter heeft uw advocaat ook gecontroleerd dat alle uitstaande schulden door de verkoper zijn voldaan.

Het koopcontract zal de gemaakte afspraken met betrekking tot de verkoop bevestigen. Daar hoort bij:

• de koopprijs
• de “notariële” prijs
• betaalschema
• de over te nemen technische installaties
• het over te nemen meubilair
• wie betaalt de Plus Valia belasting

Voorts dat:

• het pand vrij is van schulden
• alle rekeningen zijn betaald

Het is normaal dat ten tijde van ondertekening van het private koopcontract een vooruitbetaling wordt gedaan van zo’n 10 % van de koopsom. De reserveringssom kan hier onderdeel van uitmaken.

Het is wenselijk dat in het koopcontract een “Arras” afspraak wordt opgenomen, inhoudende dat wanneer de koper zich later terugtrekt deze de aanbetaling verliest, echter indien de verkoper zich alsnog terugtrekt deze het dubbele bedrag aan de koper verschuldigd is.

Eigendomsoverdracht bij de notaris
Een koop in Spanje wordt formeel afgerond door het tekenen van de koopakte (“Escritura de Compraventa”) bij de notaris, als het volledige aankoopbedrag is betaald en de koper de sleutel van het huis heeft ontvangen. De koper kan – indien niet aanwezig – een (door de notaris geregistreerde) machtiging aan de advocaat geven. Dezelfde machtiging kan dienen om een bankrekening in uw naam in Spanje te openen. U kunt de machtiging ook laten opmaken bij de Spaanse ambassade of consulaat in eigen land.

Registratie, inschrijving van eigendom
Eenmaal getekend voor de notaris zal hij (al of niet via uw advocaat) een afschrift van de transportakte naar het lokale eigendomsregister sturen. Uw advocaat zal de relevante belastingen voor u betalen en de daadwerkelijke inschrijving van de transportakte in het eigendomsregister op zich nemen. Ook zal hij de overschrijving van de elektriciteit, water en de afschrijvingen van uw lokale bank voor u organiseren.

Kosten

• advocaat : normaal 1% van de koopprijs plus de bijkomende BTW 16%.
• notaris : een door de wet vastgestelde schaal die varieert van €300 voor de goedkopere huizen tot ruim € 800 voor de duurdere huizen
• eigendomsregister : normaliter 40% van de notaris kosten.

Belastingen

Zie ook bij “belasting”. De belangrijkste zijn:

• overdrachtsbelasting op 7% als u een bestaand huis koopt van een privé persoon.
• “plus valía” wordt in het algemeen betaald door de verkoper, maar er kan overeengekomen worden dat de koper dat moet betalen. Deze belasting kan variëren van €25 tot enige duizenden Euro’s voor een groot huis of stuk land. Overleg met uw advocaat!

Andere kosten waar u rekening mee dien te houden zijn:

• “zegel” belasting (meestal 1% van de koopsom)
• overschrijven van gas, water en licht
• fiscale representatie;
• representatie bij vereniging van eigenaren;
• verzekeringen;
• het daadwerkelijke aansluiten van gas, water en licht

Rekent u in totaal met ongeveer 10% kosten van de koopprijs als kosten voor de aanschaf van uw woning, 10 tot 12% ingeval U dat doet met hypotheek.