De belastingen op een huis in Andalusie

Belastingverdag Nederland-Spanje
Tussen Nederland en Spanje bestaat een belastingverdrag ter vermijding van dubbele belastingheffing. Dit komt erop neer dat personen van één nationaliteit niet onderhevig kunnen zijn aan zwaardere heffingen of verplichtingen dan personen van het andere land die zich in dezelfde situatie bevinden, m.n. wat hun verblijfssituatie betreft. Tengevolge van dit verdrag is het volgende van toepassing:

De tekst van dit belastingverdrag is verkrijgbaar bij de economische afdeling van de Nederlandse Ambassade in Madrid. Voor meer informatie toegespitst op uw persoonlijke situatie kunt u zich richten tot de Delegación de la Administración Tributaria in uw woonplaats. Er is ook een website van de Spaanse Belastingdienst die luidt: www.aeat.es

Bent u in Spanje woonachtig maar ontvangt u uw salaris (gedeeltelijk) in Nederland, dan kunt u zich voor informatie wenden tot:

Belastingdienst Buitenland,
Particulieren/Ondernemingen,
Postbus 2865,
6401 DJ Heerlen,
tel. + 31 45 573 66 66,
fax + 31 45 576 92 65.

Belastingen en de Nederlandse fiscus

Als u een woning in Spanje aanschaft heeft u de mogelijkheid om als resident of als niet-resident aangemerkt te worden.

Resident zijn diegenen die er permanent wonen dan wel meer dan 182 dagen per kalenderjaar in Spanje verblijven. Ook resident zijn diegenen die economisch met Spanje verbonden zijn, in Spanje staan ingeschreven of wier partner en kinderen in Spanje wonen. Beide groepen worden voor de Spaanse belastingdienst beschouwd als fiscaal resident, moeten in Spanje een verblijfsvergunning hebben en belasting betalen over hun wereldinkomen. Dus inclusief inkomen van buiten Spanje. De status van fiscaal resident levert nadrukkelijke belastingvoordelen op in de sfeer van de inkomsten- en vermogensbelasting. Nog grotere voordelen zijn er te behalen op het terrein van successierechten.

Komt u slechts af en toe in Spanje en heeft u uw hoofdverblijf elders, dan heeft u de status van niet-resident. In geval u een 2de woning in Spanje heeft bent u ook in dit geval belastingplichtig, echter alleen over uw huurinkomsten en over uw vermogen ter plekke. Daarnaast moet u onroerende zaak belasting betalen. De waarde zoals vermeld in het Spaanse kadaster vormt de basis voor de Spaanse belastingheffing. In totaal bent u plm. 1% per jaar verschuldigd.

Indien u in Nederland uw hoofdverblijf heeft wordt de 2de woning in Spanje in box III belast. Dit geldt ook voor de aangegane schulden alsmede verbetering en onderhoud van de 2de woning. Over het saldo van buitenlandse bezittingen en schulden (zoals een afgesloten hypotheek) wordt u verondersteld een rendement te maken van 4%, waarover 30% inkomstenbelasting verschuldigd is. Opbrengsten van uw 2de woning (zoals tijdelijke verhuur) worden niet belast maar de eventuele hypotheekrente is niet aftrekbaar.

Een inwoner van Nederland betaalt belasting over zijn/haar wereldinkomen, dus inclusief de 2de woning in Spanje. Omdat Nederland een verdrag met Spanje kent ter voorkoming van dubbele belasting zal het heffingsrecht over het pand (zijnde de vermogens- en onroerend zaak belasting) veelal aan Spanje worden overgedragen. Ook in dit geval moet u de woning in Spanje aangegeven in Nederland maar krijgt u een korting op de te betalen belasting.

Ondanks het verdrag ter voorkoming van dubbele belasting komt het regelmatig voor dat zowel Nederland als Spanje claimen dat u fiscaal resident bent. Het is aan u om bewijsstukken te overleggen ter onderbouwing van de feitelijke situatie. Kerncriterium hierbij is in welk land u uw hoofdverblijf heeft.

Belastingplicht in Nederland ná emigratie

Ook na emigratie naar Spanje kunt u nog altijd belastingplichtig zijn in Nederland. U bent dan een zogenoemde buitenlandse belastingplichtige.

Er is sprake van buitenlandse belastingplicht als u na uw emigratie inkomsten geniet waarover Nederland op grond van nationale regelingen het recht heeft belastingen te heffen. Dit nationale heffingsrecht kan worden beperkt door de toepassing van internationale regelingen, zoals belastingverdragen. Voorbeelden van dergelijke inkomsten zijn:

Voor wat betreft dit laatste is het van belang of u uw woning in Nederland ná emigratie wel of niet aanhoudt. Doet u dit dan verhuist de fiscale behandeling van uw Nederlandse woning naar Box III. Immers deze is niet langer uw hoofdverblijf. Hierop zijn een paar uitzonderingen waarover de belastingdienst u kan informeren.

In het jaar van emigratie kunt u gebruik maken van een speciale regeling. Deze regeling houdt in dat u ervoor kunt kiezen om voor het gehele jaar als een inwoner van Nederland in de heffing van de inkomstenbelasting te worden betrokken. Om van dit keuzerecht gebruik te kunnen maken, is het niet vereist dat u na uw emigratie buitenlands belastingplichtig bent. Ook maakt het niet uit naar welk land u emigreert.

Het kan voor u financieel voordeliger zijn om van het keuzerecht gebruik te maken. Of dat zo is, is afhankelijk van uw persoonlijke omstandigheden.

Als u gebruik wilt maken van deze speciale regeling, dan kunt u dit na afloop van het jaar van emigratie aangeven op het aangiftebiljet M. Het aangiftebiljet M is een speciaal aangiftebiljet voor belastingplichtigen die niet het gehele jaar in Nederland hebben gewoond.

Zoals gezegd bent u niet verplicht om gebruik te maken van het keuzerecht. Er zijn na emigratie dan ook verschillende scenario's mogelijk:

De Belastingdienst zal u bij emigratie een zogenaamde conserverende aanslag opleggen indien u feitelijk nog inkomstenbelasting in Nederland bent verschuldigd over zaken als:

Een conserverende aanslag betekent feitelijk uitstel van belastingbetaling. U hoeft deze dus (nog!) niet te betalen. Wel kunt u gevraagd worden om zekerheden te stellen dat u deze belasting op een later tijdstip wél zult betalen.

Meer informatie over bovenstaande treft u aan op de website van de Belastingdienst.

De waarde van uw Spaanse huis

Spanje kent 3 waardebegrippen:

De marktwaarde is vrijwel altijd hoger dan de escritura waarde. Het is gebruikelijk in Spanje dat verkopers van bestaande woningen een lagere escritura waarde bij de koper proberen te bedingen en het verschil in contanten (willen) ontvangen. Formeel is dit uiteraard tegen de wet, maar het is een moeilijk uitroeibaar fenomeen. De Spaanse fiscus staat dit oogluikend toe maar accepteert niet dat in de koopovereenkomst een prijs wordt opgenomen die (te) ver onder de marktwaarde ligt. Om dit binnen de perken te houden hanteren lokale overheden bepaalde vuistregels die bij advocaten en notarissen bekend zijn. Vraag hierover in ieder geval advies. Bij nieuwbouw woningen speelt dit fenomeen niet omdat er nog geen sprake is van vermogenswinst van de verkoper.

Spaanse belastingen

Overdrachtsbelasting (van 7%) wordt geheven over de escritura waarde en is van toepassing indien u een bestaande woning koopt van een particulier.

BTW (van 7%) wordt geheven indien u een nieuwbouwwoning koopt van een projectontwikkelaar of van een aannemer. Koopt u alleen grond dan is de BTW 16%.

Onroerend zaak belasting (van ongeveer 0,4- 0,6 %; kan per gemeente verschillen) wordt geheven over de kadastrale waarde van de woning. Door de voortdurende prijsstijgingen is deze meestal aanzienlijk lager dan de actuele marktwaarde. U kunt deze belasting betalen door middel van een automatische afschrijving van uw Spaanse bankrekening.

Meerwaarde belasting heeft betrekking op de (door de gemeente getaxeerde) waardevermeerdering van de grond waarop uw huis staat, sindsde laatste verkoop. Tenzij anders overeengekomen betaalt de verkoper deze belasting. Voor de goede orde, deze belasting heeft dus niets te maken met de waardestijging van de opstal.

Vermogenswinstbelasting van onroerend goed moet worden betaald door de verkoper en wordt geheven over het verschil tussen verkoop- en aankoopprijs, gecorrigeerd voor inflatie. Niet-residenten betalen hierover 35%, residenten plm 18%.

Deze belasting is niet verschuldigd indien u als resident uw permanente woning in Spanje verkoopt en de opbrengst weer investeert in een nieuwe permanente woning. Als deze laatste goedkoper is dan de opbrengst van de eerste betaalt u over het verschil 18 %.

Op het te betalen bedrag mogen een aantal zaken in mindering worden gebracht, zoals betaalde BTW/IVA, kosten van woningverbetering waarvoor een officiële vergunning is verstrekt, 75% van de meerwaardebelasting, notariskosten en eigendomsregistratie.

Omdat de (niet-ingezetene) verkoper deze belasting in het verleden vaak ontdook, moet tegenwoordig de (advocaat van de) koper 5% van de escriturawaarde inhouden op de koopprijs en afdragen aan de fiscus. De verkoper kan dit vervolgens verrekenen met zijn inkomstenbelasting.

Let op: de kans is groot dat het verschil tussen residenten en niet-residenten bij de betaling van vermogenswinstbelasting o.g. binnenkort wordt opgeheven. Dit onder druk van de EG, die zich rechtens beroept op antidiscriminatie principes.

Inkomstenbelasting wordt geheven over zowel residenten als niet residenten. Fiscaal residenten betalen belasting over hun totale wereldinkomen minus aftrekposten. De belastingvrije voet (in 2004) was € 8.000,-- Daarnaast geldt dat men geen belastingaangifte hoeft te doen indien men minder inkomen geniet dan € 21.035,-- uit één inkomstenbron, bv pensioen. Ook zijn er bepaalde soorten inkomsten (zoals arbeidsongeschiktheidsuitkeringen en overheidspensioenen) helemaal vrijgesteld van inkomstenbelasting

Niet-residenten (met een 2de huis) betalen v.w.b. inkomstenbelasting een vast huurwaardeforfait (zijnde ongeveer 0,5% van de kadastrale waarde). In de mate dat het huis verhuurd wordt betaalt men belasting over de huurinkomsten. Het huurwaardeforfait geldt in dit geval alleen voor de niet-verhuurde periode.

In Spanje wordt vermogensbelasting geheven over de kadastrale waarde van het onroerend goed plus over alle overige vermogensbestanddelen zoals banksaldi, effecten, waarde van levensverzekeringen, auto en luxe goederen e.d. Voor de inboedel geldt een forfaitair tarief. Voor residenten geldt een hoge belastingvrije voet. Niet-residenten kunnen de betaalde belasting (0,2% - 0,5% van de kadastrale waarde) meestal verrekenen in eigen land.

Gemeentelijke heffingen voor lokale diensten (“tasas” ) betreffen de kosten voor b.v. ophalen huisvuil, riolering e.d. Het gaat hier om geringe bedragen.

Oplevering nieuwbouwwoning Voor de zgn “declaración de obra nueva” betaalt men 0,5% van de aankoopsom